- 不動産売却のポイント
point不動産を売るために知っておくべきこと
武蔵村山市・立川市を中心に、多摩地域に根付いた的確なサポートでお客様の不動産売買をバックアップする、センチュリー21 エム・エス・カンパニー。不動産売却が満足できるものにするには、いくつかの大切なポイントがあります。事前にしっかりとポイントを確認しておけば、安心して不動産売却を進めることができます。
こちらでは、不動産売却を検討する際に事前に知っておきたいポイントについてご紹介します。
point不動産会社の選び方
不動産売却のパートナーとなる不動産会社には、「安心してまかせられる」という信頼関係が欠かせません。信頼できる不動産会社を見極めるには、いくつかのチェックポイントがあります。
point地域の情報の豊富さ
不動産業界の経歴が長くても、売却する物件近隣の情報を把握していなければ、満足できる売却にはつながりにくいものです。売却に時間がかかったり、提示された査定額が周辺の売買取引事例から見て、適切とは言いがたかったりする可能性も十分にあります。
不動産取引では、地域の情報量の豊富さはポイントの一つです。売却価格の参考になる精密な査定額や効果的な販売活動など、地域密着だからこそ知りうる情報を活用できる不動産会社は、心強い味方になってくれる可能性が高いでしょう。このほか、マニュアルに頼らない分、お客様一人ひとりにしっかりと寄り添った対応してくれるのも安心できるポイントです。
point大手が持つノウハウと宣伝力
社名を聞けば誰もが知っているような大手の不動産会社は、確かな品質や効果的な広告活動など、様々なノウハウがあります。特にインターネットを活用した販売活動では、広域にわたって物件を探している購入希望者の目に留まりやすく、スムーズな売却につながりやすいと言えるでしょう。
ただし、ノウハウと宣伝力だけではもちろん足りません。前述の地域の情報の豊富さが合わさってはじめて意味があるということを覚えておきましょう。
pointスタッフの熱意と対応力
スタッフの熱意は販売活動にも反映されるものです。「話を丁寧にしっかりと聞いてくれる」「要望を叶えるための提案をしてくれる」「粘り強く条件交渉をしてくれる」など、スタッフの熱意あればこその対応は、信頼につながります。
また、基本的なことですが、「あいさつが丁寧で明るい」「店内や周辺に清潔感がある」「質問や疑問に丁寧に答えてくれる」などは、チェックしておきたいポイントの一つです。満足できる売却にするには、スタッフの人間力や会社の良い雰囲気は欠かせません。
point売却の流れ
- 【1】情報収集
- 売却を検討したら、まずはどの程度の金額で売却できそうなのか、情報収集を始めてみましょう。地域にポスティングされるチラシやインターネットなどで、同じような条件の物件がどれくらいの売却価格で売り出されているかを見るだけでも、まずは十分です。
- 【2】不動産会社探し
- 不動産売却のパートナー選びは、満足できる不動産売却には欠かせません。売却する物件の周辺にある不動産会社を中心に、情報収集を行いましょう。可能であれば実際に不動産会社を訪れ、自分の目でスタッフの対応や雰囲気などもチェックしておくと安心です。
- 【3】査定依頼
- 不動産のプロである不動産会社に査定をしてもらうことで、実際の不動産価値を知ることができます。まずは査定依頼をしてみましょう。1社だけでなく複数社に依頼し、多くの意見を聞くのも一つの手です。
- 【4】売却手段の決定
- 不動産売却には、大きく分けて不動産会社が買主を探す「仲介売却」と、不動産会社が買主となる「不動産買取」があります。それぞれメリット・デメリットがありますので、どちらがより希望に合うのかを検討し、決定しましょう。
- 【5】不動産会社決定
- 依頼する不動産会社を決定します。売却完了まで付き合うことになりますので、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
- 仲介売却の場合
- 不動産買取の場合
- 【6】媒介契約
- 依頼する不動産会社が決まったら、仲介売却の場合は正式に媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、どの媒介契約が最適なのかを検討し、媒介契約を締結します。媒介契約には重要な事柄が定められていますので、しっかり確認するようにしましょう。
- 【6】販売活動開始
- インターネットや折り込みチラシなど、様々な販売手段を活用し、購入希望者を探します。希望者が内覧を希望した際は、ご協力をお願いします。
- 【7】購入希望者との交渉
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購入希望者と売却価格や引き渡し時期などの売却条件を交渉します。当社では、お客様のご要望をできる限り叶えられるよう、誠意を持って交渉を進めております。
不動産買取の場合、買主は不動産会社となりますが、交渉は同様に行います。売却価格や条件など、お客様のご要望をしっかりと伺いながら、丁寧に進めていきますのでご安心ください。
- 【8】物件情報の開示
- 売買契約締結前に、物件に関するより正確な情報を購入希望者に提出します。不具合や欠陥がある場合も、包み隠さず誠実に伝えておくことが大切です。売却価格に影響するからと隠しておくと、売却後に発覚した際に瑕疵担保責任（不動産買取を除く）を負い、修繕費用などを請求されることもあります。
- 【9】売買契約締結
- いよいよ売買契約の締結です。双方が合意した条件にもとづき、当社が売買契約書を作成しますのでご安心ください。このタイミングで手付金として売却代金の一部が支払われます。
- 【10】不動産の引き渡し
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引き渡しまでに、引っ越し準備や抵当権抹消、所有権移転などの登記手続きを行いましょう。引き渡しでは、売却代金の残金の受け取りと同時に、鍵や物件を引き渡します。買主と一緒に立ち会い、設備や備品なども確認していきます。
購入時より高い金額で売却できた場合、譲渡所得税や住民税の対象になることもありますので、忘れずに確定申告を行いましょう。
point売却の諸経費
point仲介手数料（不動産買取は不要）
仲介売却や任意売却で不動産を売却する場合には、依頼した不動産会社に仲介手数料を支払います。成功報酬ですので、売却が成立しなかった場合には支払う必要はありません。金額は宅地建物取引業法によって、取引価格ごとに仲介手数料の上限が定められています。400万円を超える物件については、「取引価格×3％＋60,000円（税別）」で計算されます。
■例：取引価格2,000万円（税別）の場合
「2,000万円×3%+60,000円＝660,000円」
※上記にプラス消費税が加算されます。
point抵当権抹消費用
住宅ローンを使って購入した不動産物件には、完済までの間は登記に金融機関等の「抵当権」が付けられているため、物件の引き渡しまでにこの抵当権の抹消手続きを行います。抵当権抹消には、抹消登記の登録免許税がかかるほか、司法書士に依頼する場合はその報酬も必要になります。
登録免許税は不動産1物件につき1,000円かかるため、土地と建物がある場合は、2物件扱いとして2,000円がかかります。また、司法書士への報酬は5,000円から10,000円程度が一般的のようです。
point契約書の印紙代
売買契約書には印紙を貼付するため、印紙代がかかります。金額は売却額によって異なりますが、1,000万円超から5,000万円以下の場合で印紙代は10,000円になります。
※上記は令和4年3月31日までの軽減措置になります。
point測量費用・解体費用
土地の実測が必要な場合は、測量業者に依頼して測量を行います。このほか、建物を解体して更地にする場合は、解体業者に依頼して解体を行います。
point譲渡所得税
売却した物件が購入額を上回る金額で売却できた場合、その売却益には所得税がかかります。自宅を売却する場合は、3,000万円の特別控除が受けられるほか、所有期間によって税率が異なります。くわしくは当社スタッフまでお気軽にお問い合わせください。また、住民税の対象にもなりますので、忘れずに確定申告を行いましょう。
pointその他
居住している物件の売却であれば、引っ越し費用や不用品の処分費用、ハウスクリーニング費用などがかかります。また、新居購入などで引っ越し先が完成していない場合は、仮住まいの契約費用や家賃なども考慮しておく必要があります。
